Drepturile reale imobiliare se exercita asupra unui bun imobil. Acest drept este inregistrat intr-un document formal, de exemplu, un titlu de proprietate sau contract de inchiriere. De aceea, proprietatea este un concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic. Drepturile reale imobiliare cuprind toate prerogativele, avantajele si beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile. In contrast, proprietatea imobiliara cuprinde terenul In sine, toate bunurile care In mod natural fac corp comun cu acesta, precum si toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cladirile si amenajarile terenului (amplasamentului).
Termenul imobiliar este utilizat, uneori, pentru a face distinctie atat intre drepturile reale imobiliare si bunurile asupra carora se exercita pe de o parte si bunurile mobile, pe de alta parte, care, In anumite tari, sunt denumite In mod legal bunuri mobiliare. Dreptul de proprietate imobiliar are urmatoarele atribute: posesia, folosinta si dispozitia. Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a Inchiria, de a testa (a lasa mostenire), de a dona sau de a alege, de a exercita oricare sau nici unul dintre acestea. In anumite situatii, un anumit atribut poate fi separat si transferat, Inchiriat sau Instrainat, In conditiile legii.
In terminologia contabila, proprietatea imobiliara este inclusa, In mod uzual, In categoria activelor corporale imobilizate, numite si active pe termen lung. Uneori, proprietatea imobiliara poate fi considerata ca activ curent, de exemplu cand un teren, eventual dupa amenajare, este detinut In stoc pentru vanzare. Se evalueaza mai degraba dreptul real asupra activului si nu proprietatea imobiliara ca o entitate fizica. In cazul In care un activ se cumpara si se vinde pe piata, participantii pe piata atribuie valori specifice anumitor drepturi In proprietatea imobiliara. Aceste valori, atribuite de catre participanti, formeaza baza obiectiva pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare.
Evaluarea reprezinta o parere asupra unei anumite valori. Evaluarea imobiliara este o analiza sau o concluzie privitoare la calitatea, natura, utilitatea sau valoarea unor anumite aspecte sau interese, ale unei anumite proprietati imobiliare, analiza ce este realizata de catre o persoana impartiala si care este specializata in analiza si evaluarea proprietatilor (evaluatorul imobiliar). O evaluare imobiliara reprezinta un proces de estimare a unui anume tip de valoare, al unui tip de proprietate intr-un anumit moment. Procesul de evaluare este concretizat printr-un raport de evaluare imobiliara. Evaluarea este doar o estimare si nu poate fi privita ca un calcul fix al unei anumite valori prin folosirea unei formule matematice sau ca o cuantificare precisa. Procesele de evaluari imobiliare impun aplicarea rationamentului profesional al expertului evaluator. Valoarea rezultata dupa evaluarea proprietatii imobiliare este conditionata de durabilitatea, unicitatea, permanenta locatiei, oferta care este relativ limitata si de utilitatea specifica a unui amplasament special. In evaluarea proprietatii sunt aplicate multe dintre principiile recunoscute. Este vorba despre principiile cererii si ofertei, concurentei, substitutiei, anticiparii sau asteptarii, schimbarii si altele.
Expertizele imobiliare sunt solicitate fie de catre firme, fie de catre persoane fizice, atat pentru se informa despre preturile de piata ale imobilelor cat si pentru a putea sa finalizeze anumite operatiuni comerciale sau economice, cum ar fi vanzari ale unor imobile, imprumuturi bancare, transcrieri imobiliare, pentru capital social, pentru calculul impozitelor si taxelor, partaje sau alte tranzactii juridice, litigii. In evaluarea proprietatii se folosesc, in general, abordarile prin piata, capitalizarea venitului si prin cost si implicit metodele asociate cu aceste abordari. Un evaluator va reconcilia valorile obtinute din aplicarea a cel putin doua sau chiar mai multe abordari sau a unor metode asociate. Toate abordarile se bazeaza pe principiul substitutiei, care spune ca daca sunt disponibile mai multe servicii sau marfuri asemanatoare sau similare, acel serviciu sau acea marfa care are pretul cel mai scazut va atrage vanzarea si cererea cea mai crescuta.
Evaluarea proprietatiilor imobiliare poate fi influentata de consideratii speciale, cum sunt: O cerere de a analiza fuziunea unor proprietati (de exemplu, In cazul valorii din fuziune) sau separarea participatiilor la o proprietate (valoarea componentelor); In evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza, In general, abordarile prin: piata, capitalizarea venitului si prin cost si implicit metodele asociate cu aceste abordari. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a doua sau mai multe abordari sau metode asociate. Toate cele trei abordari sunt bazate pe principiul substitutiei, care stabileste ca daca sunt disponibile mai multe marfuri sau servicii similare sau asemanatoare, acea marfa sau acel serviciu cu pretul cel mai mic va atrage cererea si vanzarea cea mai mare.
Proprietatea subiect a evaluarii (proprietatea de evaluat) este comparata cu preturile de vanzare (sau cu cotatiile sau ofertele de vanzare) ale unor proprietati similare, care au fost tranzactionate recent pe o piata libera. Preturile de vanzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza elementelor de comparatie.
In aplicarea abordarii prin piata, evaluatorul trebuie sa ia in considerare care sunt drepturile de proprietate de evaluat, pentru a se asigura ca sunt identice cu cele asociate cu proprietatile comparabile. In caz contrar, sunt necesare corectii adecvate asupra vanzarilor proprietatilor luate ca baza de comparatie. Abordarea prin piata este aplicabila si convingatoare numai In cazul existentei unor date de piata suficiente. Datele obtinute prin aplicarea acestei abordari pot fi aplicate si in cazul abordarilor prin capitalizarea venitului si prin cost. Totusi, increderea in abordarea prin piata poate fi limitata atunci cand conditiile de piata sunt marcate de modificari rapide sau de volatilitate sau In cazul evaluarilor de proprietati specializate, care sunt rareori vandute.
In cazul abordarii prin venit, valoarea de piata a proprietatilor imobiliare este determinata pe baza capacitatii proprietatii de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit).
Capitalizarea venitului ia in considerare informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de capitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumita perioada. Deoarece investitorii urmaresc nivelul ratei rentabilitatii, ipotezele sau datele de intrare pentru estimarile valorii prin capitalizarea venitului pot fi comparate cu performanta unei proprietati alternative si a investitiilor financiare.
Capitalizarea venitului este aplicata Indeosebi pentru evaluarea proprietatii In totalitatea sa, deci 100% (inclusiv a tuturor actionarilor sau partenerilor) a capitalului proprietatilor Inchiriate.
O estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta valoarea unei proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este Inchiriata sau este supusa unor alte interese partiale, evaluatorul trebuie sa aplice corectii pentru a reflecta drepturile de proprietate care se evalueaza. Costul si valoarea de piata sunt cel mai apropiate In cazul unei proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea In evaluarea unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de constructii, extinderi sau renovari. Totusi estimarile de cost reprezinta limita superioara a ceea ce cumparatorii ar plati pentru astfel de proprietati. Abordarea prin cost este utila In evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care se vand rar. Evaluarile nebazate pe piata pot aplica abordari similare, Insa implica de obicei alte scopuri decat determinarea valorii de piata.
De exemplu:
O Intreprindere/entitate poate aplica abordarea prin cost pentru a compara costul altor cladiri cu costul unei cladiri propuse pentru o Intreprindere, constatand diferente In cazul proprietatii evaluate In contradictie cu piata libera. Aceasta aplicatie este specifica pentru o anume proprietate, care poate fi un cost nerecunoscut de piata.
Un proprietar de teren poate plati un pret suplimentar pentru o proprietate adiacenta. In aplicarea abordarii prin piata, pentru a determina pretul maxim pe care proprietarul este dispus sa il plateasca pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o suma care poate depasi cu mult valoarea de piata. In unele tari, o astfel de estimare se numeste valoare pentru un cumparator special.
Un investitor poate aplica o rata de rentabilitate specifica acelui investitor, diferita de cea recunoscuta pe piata. In aplicarea abordarii prin capitalizarea venitului, pentru a determina pretul pe care acel investitor este dispus sa Il plateasca pentru o anumita investitie, bazata pe rata de rentabilitate anticipata a investitorului, evaluatorul ajunge la o estimare a valorii de investitie mai degraba decat la o valoare de piata .
Evaluarea bunurilor mobile este un proces complex de evaluare efectuat de o echipa de specialisti cu competente din diverse domenii (ingineri, tehnic, medical, etc). Evaluarea de bunuri mobile este coordonata de un evaluator, membru autorizat ANEVAR, evaluator de bunuri mobile.
Bunurile mobile pot fi evaluate la valoarea de piata, la valoarea de recuperare sau la valoarea de lichidare. Scopul unei evaluari de bunuri mobile, este vanzarea, asocierea, lichidarea si sunt solicitate de catre actionariat, investitori, creditori, institutii ale statului, etc.
Tipuri de bunuri mobile:
Proces evaluare bunuri mobile:
Evaluarea intreprinderii este un serviciu profesional, o activitate realizata de mai multi specialisti ce au pregatire in diverse domenii, cum ar fi cel economic, juridic, contabilitate, inginerie sau constructii. Activitatea de evaluare a unei intreprinderi este condusa de catre un evaluator, membru ANEVAR, evaluator de intreprinderi. In cadrul procesului de evaluare sunt create rapoarte de evaluare pentru intreprinderi, generatoare de venit, proprietati specializate, societati comerciale, restaurante, hoteluri, statii de benzina, cazinouri, teatre si cinematografe. Evaluarea activelor necorporale de tipul licentelor, website-urilor, brevetelor de inventii, reprezinta o parte componenta a procesului de evaluare a intreprinderii. Rapoartele de evaluare de intreprinderi sunt utile investitorilor, actionarilor, personalului angajat al intreprinderii, creditorilor sau institutiilor statului.
Pentru evaluarea proprietatii, ca si pentru evaluarea altor tipuri de proprietate, metodele folosite pentru evaluare sunt acceptate si recunoscute pe scara larga. Pentru evaluatori si pentru clientii serviciilor de evaluare este crucial ca metodele folosite sa fie pe deplin intelese, sa fie aplicate corect si sa fie explicate bine. Prin indeplinirea acestui obiectiv, evaluatorii contribuie la soliditatea si credibilitatea estimarilor valorii de piata si, in consecinta, la bunastarea pietelor pe care isi desfasoara activitatea.In toate tarile membre ale IVSC este recunoscut faptul ca evaluarea proprietatii cere o instruire si o experienta speciale. Evaluarea proprietatii, furnizeaza cadrul pentru aplicarea metodelor general acceptate, utilizate pentru evaluarea proprietatii imobiliare la nivel international.
Raportul de valuare imobiliara va contine toata expertiza, munca, eforturile, cunostintele si experienta unui evaluator imobiliar. Raportul de evaluare imobiliara este instrumentul prin care evaluatorul imobiliar va comunica unui client analiza si rezultatele evaluarii imobiliare. Un raport de evaluare imobiliara trebuie obligatoriu sa contina cateva capitole ce sunt detaliate in Standardele Internationale de Evaluare, pe care Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) le-a adoptat si in conformitate cu care expertii evaluatori isi desfasoara activitatea. Raportul de evaluare imobiliara trebuie sa se bazeze pe o investigatie completa, sa aiba o organizare logica, o argumentatie solida si o exprimare clara si concise.
Evaluarea intreprinderii este un proces complex de evaluare efectuat de o echipa de specialisti cu competente din diverse domenii (economic, contabilitate, juridic, constructii, etc). Evaluarea intreprinderii este coordonata de un evaluator, membru autorizat ANEVAR, evaluator de intreprinderi.
Pentru a realiza evaluari competente de intreprinderi este importanta analiza activitatii curente de piata si cunoasterii tendintelor economice relevante. Intreprinderea privata sau de stat este o entitate cu caracter comercial, financiar, de servicii sau industrial ce are o activitate economica.
Efectuam evaluari de intreprinderi pentru:
Scopul evaluarii intreprinderi:
Proces pentru evaluarea intreprinderii:
Evaluarea unei intreprinderi se poate baza pe valoarea de piata a acesteia in urma unei analize obiective. Evaluarea intreprinderii este folosita ca baza pentru alocarea valorii totale a acesteia pe activele sale componente si reflecta in acest mod valoarea de utilizare.
Pentru evaluarea intreprinderii se evalueaza activele corporale, cat si cele necorporale.
Activele corporale includ active curente si activele imobilizate ca proprietati imobiliare, echipamente sau bunuri mobile corporale.
Activele necorporale includ abilitatea manageriala, know-how de marketing, vocatia la credit, forta calificata de munca, fondul comercial si proprietatea asupra diferitelor drepturi legale si instrumente (de ex, brevete de inventie, drepturi de autor, francize si contracte, etc).
Verificarea unei evaluari reprezinta procesul de elaborare a unei opinii privind munca altui evaluator, precum si comunicarea acestei opinii.
Verificarile de evaluari sunt realizate de catre evaluatori autorizati persoane fizice care detin specializarea Verificarea Evaluarii (VE) pe care ii vom numi in continuare Verificatori sau de catre evaluatori autorizati persoane juridice care semneaza certificarea din raportul de verificare impreuna cu evaluatorii persoane fizice care detin specializarea VE si care au participat la elaborarea acestuia.
Verificarea evaluarii se poate referi la un raport de evaluare integral, la mai multe rapoarte de evaluare care se refera la aceeasi proprietate sau la parti dintr-un raport de evaluare, dupa cum prevad termenii de referinta ai verificarii.
Cerintele generale pentru un verificator in realizarea activitatii de verificare a evaluarii sunt:
Obiectivele verificarii:
Verificatorul trebuie sa emita si sa comunice o opinie referitoare la conformitatea raportului de evaluare supus verificarii cu standardele de evaluare in vigoare la data evaluarii precum si cu prevederile legale aplicabile. Verificatorul va trebui sa prezinte integral argumentele si motivatia pentru toate neconformitatile identificate.
Pe langa prevederile anterioare, termenii de referinta ai verificarii pot include si exprimarea opiniei verificatorului privind valoarea bunului evaluat propusa in raportul supus verificarii. In acest caz vor trebui avute in vedere urmatoarele:
Timis:
Maramures:
Dolj:
Vrancea: